IFI 2026 : impot sur la fortune immobilière, seuil, calcul

Par L equipe ScoreZenith · Fiscalite · Mis a jour le 1er avril 2026 · Lecture 11 min

L'Impot sur la Fortune Immobilière (IFI) concerne les patrimoines immobiliers nets superieurs a 1,3 million d'euros. Environ 150 000 foyers francais le paient chaque année. Voici comment fonctionne l'IFI en 2026, comment le calculer et surtout comment le reduire legalement.

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En résumé : L'IFI s'applique a partir de 1 300 000 euros de patrimoine immobilier net. Le taux varie de 0,5% a 1,5%. Seuls les biens immobiliers sont concernes (pas les placements financiers). Plusieurs strategies permettent de le reduire significativement : déduction des dettes, demembrement, dons.

Qui est concerne par l'IFI ?

Vous etes soumis a l'IFI si la valeur nette de votre patrimoine immobilier depasse 1 300 000 euros au 1er janvier de l'année d'imposition. Ce seuil s'apprecie au niveau du foyer fiscal (couples maries ou pacses : patrimoines cumules).

Sont concernes :

Les residents fiscaux francais sur l'ensemble de leur patrimoine immobilier mondial
Les non-residents sur leurs seuls biens immobiliers situes en France

Bareme de l'IFI 2026

Le bareme est progressif par tranches. L'imposition demarre a partir de 800 000 euros (et non 1 300 000 euros qui est le seuil d'assujettissement) :

Tranche de patrimoine net	Taux
Jusqu'a 800 000 euros	0%
De 800 001 a 1 300 000 euros	0,50%
De 1 300 001 a 2 570 000 euros	0,70%
De 2 570 001 a 5 000 000 euros	1,00%
De 5 000 001 a 10 000 000 euros	1,25%
Au-dela de 10 000 000 euros	1,50%

Mecanisme de decote : Un système de decote s'applique pour les patrimoines entre 1 300 000 et 1 400 000 euros. La formule est : 17 500 - (1,25% x patrimoine net taxable). Si votre patrimoine est de 1 350 000 euros, la decote réduit l'IFI de 625 euros.

Quels biens sont soumis a l'IFI ?

Biens imposables

Immobilier en direct : residence principale (abattement 30%), residences secondaires, investissement locatif
Parts de SCI : valorisees a la quote-part des actifs immobiliers
SCPI : valorisees au prix de retrait ou de marche
OPCI : pour la fraction investie en immobilier
Immobilier detenu via l'assurance vie : fraction immobilière des unites de compte (SCI, SCPI, OPCI en UC)
Biens detenus a l'etranger : pour les residents fiscaux francais

Biens exclus de l'IFI

PEA : entierement exclu, même s'il contient des foncieres
Assurance vie en fonds euros : exclu (pas d'immobilier direct)
Comptes-titres (actions, ETF, obligations) : exclus
Liquidites, livrets d'épargne : exclus
Biens professionnels : exclus sous conditions (outil de travail)
Immobilier forestier et rural : exoneration partielle (75%)

Point cle : La grande différence avec l'ancien ISF est que l'IFI ne concerne que l'immobilier. Vos placements financiers (PEA, CTO, assurance vie en euros, crypto) sont totalement exclus. C'est une incitation forte a diversifier vers les actifs financiers.

Exemple concret de calcul IFI

Prenons un couple marie avec le patrimoine immobilier suivant :

Bien	Valeur brute	Dettes deductibles	Valeur nette IFI
Residence principale	900 000 euros	200 000 euros (credit)	430 000 euros (après abattement 30%)
Appartement locatif	350 000 euros	150 000 euros (credit)	200 000 euros
SCPI	200 000 euros	0	200 000 euros
Parts SCI familiale	500 000 euros	0	500 000 euros
Total	1 950 000 euros	350 000 euros	1 330 000 euros

Avec un patrimoine net de 1 330 000 euros (supérieur au seuil de 1 300 000 euros), le calcul est :

De 0 a 800 000 : 0 euro
De 800 001 a 1 300 000 : 500 000 x 0,50% = 2 500 euros
De 1 300 001 a 1 330 000 : 30 000 x 0,70% = 210 euros
IFI brut : 2 710 euros
Decote applicable : 17 500 - (1,25% x 1 330 000) = 17 500 - 16 625 = -875 euros
IFI final : 1 835 euros

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7 strategies pour reduire son IFI

1. Deduire toutes les dettes immobilieres

Les credits immobiliers (capital restant du), les travaux a payer et les impots fonciers dus sont deductibles de la base taxable. Verifiez que vous n'oubliez rien : taxe foncière due au 1er janvier, travaux votes en copropriete, etc.

2. L'abattement de 30% sur la residence principale

Un abattement forfaitaire de 30% s'applique sur la valeur de la residence principale. Pour un bien a 1 million d'euros, seuls 700 000 euros entrent dans la base IFI. C'est automatique mais souvent sous-estime.

3. Le demembrement de propriété

En cas de demembrement, c'est l'usufruitier qui déclaré la valeur totale du bien dans son IFI. Le nu-proprietaire n'est pas imposable. Donner la nue-propriété a vos enfants réduit votre base IFI tout en leur transmettant le patrimoine progressivement.

4. Les dons aux organismes d'intérêt general

Les dons ouvrent droit a une réduction d'IFI de 75% du montant du don, dans la limite de 50 000 euros de réduction par an. Un don de 2 000 euros réduit l'IFI de 1 500 euros. C'est le levier le plus efficace.

5. Investir en immobilier forestier ou rural

Les forets et les baux ruraux a long terme beneficient d'une exoneration de 75% de leur valeur a l'IFI. Un investissement de 200 000 euros en foret n'ajoute que 50 000 euros a la base taxable.

6. Arbitrer vers les actifs financiers

Vendre un bien immobilier pour reinvestir en PEA, assurance vie en fonds euros ou ETF elimine ces actifs de la base IFI. C'est le changement structurel le plus impactant pour les patrimoines lourds en immobilier.

7. L'investissement Malraux et monuments historiques

Les investissements en loi Malraux (immobilier ancien en secteur sauvegarde) et les monuments historiques beneficient de regimes fiscaux avantageux qui peuvent indirectement reduire l'assiette IFI via les travaux deductibles.

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Questions frequentes

La residence principale est-elle soumise a l'IFI ?

Oui, mais avec un abattement de 30% sur sa valeur venale. Une residence principale estimee a 1 000 000 euros n'entre donc que pour 700 000 euros dans la base taxable. Cet abattement ne s'applique pas si le bien est detenu via une SCI (sauf si la SCI est transparente fiscalement).

Mon PEA ou mon assurance vie sont-ils soumis a l'IFI ?

Le PEA est totalement exclu de l'IFI, même s'il contient des ETF immobiliers. L'assurance vie en fonds euros est également exclue. En revanche, les unites de compte immobilieres (SCPI, SCI, OPCI en UC) de votre assurance vie sont soumises a l'IFI pour leur fraction immobilière.

Comment est controllee la valeur de mes biens ?

L'administration fiscale dispose de bases de données (DVF, Patrim) pour vérifier les valorisations declarees. En cas de sous-évaluation, le fisc peut proceder a un redressement avec penalites de 40% en cas de mauvaise foi. Il est recommandé de faire évaluer vos biens par un professionnel tous les 3 a 5 ans et de conserver les justificatifs.

Sources : Code general des impots (articles 964 a 983), BOFiP IFI, bareme 2026 (inchange depuis 2018). Cet article est a but informatif et ne constitue pas un conseil fiscal personnalise.